Dynamiczny rozwój budownictwa powoduje, że znalezienie odpowiednich terenów inwestycyjnych staje się coraz większym wyzwaniem. Coraz częściej deweloperzy rozważają realizację projektów na obszarach pogórniczych, które mogą być atrakcyjne pod względem lokalizacji i kosztów zakupu. Jednak budowa w takich miejscach niesie ze sobą istotne ryzyko – mogą na nich wystąpić szkody górnicze. Jakie zagrożenia czyhają na inwestorów i jak się przed nimi zabezpieczyć? Sprawdź, jak świadomie planować budowę na obszarach dotkniętych eksploatacją górniczą.
Czym są szkody górnicze?
Zgodnie z definicją zawartą w art. 6 ust. 1 pkt. 15 ustawy z 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze terenem górniczym jest przestrzeń objęta przewidywanymi szkodliwymi wpływami robót górniczych zakładu górniczego. W praktyce oznacza to, że szkody górnicze mogą występować nie tylko na obszarze, na którym odbywa się działalność górnicza, ale także na który oddziałują skutki tej działalności, w znacznej odległości od miejsca bezpośredniego wydobycia, w zależności od skali eksploatacji i struktury geologicznej danego regionu.
Szkody górnicze to wszelkie negatywne skutki działalności wydobywczej, które prowadzą do deformacji terenu oraz uszkodzeń infrastruktury. Powstają w wyniku osiadania gruntu, przemieszczeń warstw geologicznych oraz powstawania pęknięć i uskoków.
Jednym z najczęstszych następstw szkód górniczych jest osłabienie i uszkodzenie budynków, w tym fundamentów, które mogą pojawić się np. w wyniku wstrząsów, czy osiadaniem budowli. Właściciele nieruchomości na terenach pogórniczych muszą mierzyć się również z uszkodzeniami infrastruktury technicznej, w tym wodociągów, kanalizacji i sieci energetycznych, będących następstwem zmian ukształtowania terenu. Każda funkcjonująca kopalnia ma obowiązek sporządzenia planu ruchu zakładu górniczego, który powinien zawierać prognozy dotyczące przebiegu procesów deformacji terenu oraz określać przewidywany czas ich występowania.
Szkody górnicze: czy każdy teren na który oddziałuje kopalnia nadaje się pod budowę?
Szkody górnicze dzieli się ze względu na ich intensywność oraz uciążliwość (kategoriami od I do V). Kategorią I oraz II oznacza się miejsca, w których mogą występować jedynie łagodne szkody górnicze, natomiast kategorią IV lub V oznacza się obszary, które w wysokim stopniu narażone są na występowanie poważnego zagrożenia uszkodzeniami.
Kategoria V uniemożliwia realizację nowych inwestycji budowlanych. Natomiast teren sklasyfikowany jako kategoria IV nie wyklucza budowy, jednak projektant musi uwzględnić odpowiednie środki zabezpieczające, co generuje znaczne koszty związane z ochroną nieruchomości przed negatywnym wpływem eksploatacji górniczej i możliwością wystąpienia szkód górniczych.
Jakie ryzyko wiąże się z budową na terenach, na których mogą wystąpić szkody górnicze?
Szkody górnicze mogą wiązać się z ryzykiem obciążenia inwestora/właściciela nieruchomości dużymi wydatkami na naprawę budynków oraz infrastruktury. W zależności od stopnia uszkodzeń, konieczne może być inwestowanie w liczne naprawy, takie jak wzmacnianie fundamentów, usuwanie pęknięć w ścianach, remont instalacji czy odbudowa naruszonych elementów konstrukcyjnych. Może to oznaczać konieczność tymczasowej przeprowadzki i dodatkowe koszty wynajmu innego lokum, a dla przedsiębiorców – przerwy w działalności, straty finansowe i odpływ klientów. W najpoważniejszych przypadkach, gdy budynek staje się niebezpieczny do użytkowania, konieczne może być jego opuszczenie, a nawet rozbiórka.
Ponadto, uszkodzenia spowodowane działalnością górniczą obniżają wartość nieruchomości, co utrudnia jej sprzedaż lub wynajem. Obszary dotknięte szkodami górniczymi są mniej atrakcyjne dla kupujących i najemców, co sprawia że rentowność inwestycji znacznie spada. Choć prawo umożliwia ubieganie się o odszkodowanie od kopalni, procedura ta jest skomplikowana i czasochłonna, a nie zawsze przynosi oczekiwane rezultaty.
Jak minimalizować ryzyko wystąpienia szkód górniczych?
Przed rozpoczęciem inwestycji budowlanej inwestor powinien sprawdzić kategorię terenu górniczego, uzyskując informacje w urzędzie gminy lub występując o warunki zabudowy oraz zlecić przeprowadzenie badań geotechnicznych. Gmina ma obowiązek uwzględniać tereny górnicze w miejscowym planie zagospodarowania, jednak w praktyce często takich planów brakuje. Dodatkowych informacji można szukać w Okręgowym Urzędzie Górniczym, który opiniuje plany zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, instytucje nadzoru górniczego lub ośrodki naukowe powinny przygotowywać prognozy dotyczące deformacji terenu, choć nie wszystkie samorządy mają do nich dostęp.
Już w momencie planowania inwestycji kluczowe jest uwzględnianie potencjalnych zagrożeń wynikających z działalności górniczej i dostosowanie projektów budynków, tak aby były odporne na szkody górnicze, minimalizując ryzyko uszkodzeń. W tym celu stosuje się różne rozwiązania techniczne, które zwiększają odporność konstrukcji na ruchy gruntu.
Właściciele nieruchomości, którzy ponoszą koszty dodatkowych zabezpieczeń, chroniących przed szkodami górniczymi, mają prawo ubiegać się o ich zwrot od zakładu górniczego. Proces dochodzenia roszczeń jest jednak bardzo złożony, skomplikowany i czasochłonny. Konieczne jest przedstawienie odpowiedniej dokumentacji, w tym dowodów na poniesione wydatki oraz ekspertyz potwierdzających wpływ działalności górniczej na daną nieruchomość. W wielu przypadkach niezbędne okazuje się przeprowadzenie postępowania przed sądem lub innymi instytucjami administracyjnymi. Ze względu na złożoność tego typu spraw, inwestorzy często decydują się na wsparcie specjalistów – prawników specjalizujących się w szkodach górniczych, którzy mogą pomóc w dochodzeniu należnych roszczeń.
Budowa na terenach pogórniczych to wyzwanie, które wymaga odpowiednich analiz i zabezpieczeń. Ryzyko szkód górniczych może generować wysokie koszty i obniżyć rentowność inwestycji, dlatego kluczowe jest skrupulatne planowanie i konsultacja z ekspertami. Chcesz uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek? Zadbaj o rzetelną ocenę terenu i sprawdź, jak skutecznie chronić swoją inwestycję! Skontaktuj się z nami i poznaj swoje prawa w walce o odszkodowanie za szkody górnicze.