Powstałe w nieruchomości szkody górnicze mogą doprowadzić do sytuacji, w której dalsze zamieszkiwanie w lokalu stanie się niemożliwe. Może tak być, gdy szkody są na tyle poważne, że dalsze korzystanie z nieruchomości zagraża bezpieczeństwu osób, które w niej mieszkają. W takiej sytuacji może pojawić się konieczność opuszczenia lokalu na czas remontu. Powstaje wtedy pytanie, czy możliwy jest zwrot kosztów wynajmu lokalu zastępczego w związku ze szkodami górniczymi.
Zwrot kosztów wynajmu lokalu zastępczego a szkody górnicze – regulacja prawna
Zgodnie z art. 144 ust. 1 i art. 146 ust. 1 ustawy Prawo geologiczne i górnicze właściciel nieruchomości nie może sprzeciwić się zagrożeniom spowodowanym ruchem zakładu górniczego, który prowadzony jest zgodnie z ustawą. Właściciel może jednak żądać naprawienia szkody wyrządzonej tym ruchem od zakładu górniczego.
Do naprawienia tego rodzaju szkód stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Dają one poszkodowanemu wybór, czy naprawienie szkody nastąpi przez przywrócenie stanu poprzedniego nieruchomości, czy przez zapłatę na rzecz właściciela odpowiedniej sumy pieniężnej.
Przepisy prawa cywilnego przewidują zasadę pełnego odszkodowania. Oznacza ona, że przedsiębiorca górniczy powinien pokryć rzeczywiste straty oraz utracone korzyści wynikające ze szkody.
Prawo cywilne przewiduje również naprawienie tak zwanej szkody następczej, wtórnej lub pośredniej. Jest to szkoda, która nie powstaje w momencie wyrządzenia szkody głównej, na przykład powstania pęknięć w budynku. Stanowi ona jej normalną i logiczną konsekwencję, która może pojawić się w późniejszym okresie.
Brak możliwości zamieszkania w lokalu ze względu na zakres powstałych szkód może stanowić właśnie taką szkodę następczą. Aby dochodzić jej naprawienia, konieczne jest jednak wykazanie związku przyczynowego pomiędzy szkodami górniczymi a koniecznością opuszczenia nieruchomości i wynajęcia lokalu zastępczego.
Kiedy możesz żądać zwrotu kosztów wynajmu lokalu zastępczego?
Jeżeli szkody górnicze uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości, możesz znaleźć się w sytuacji, w której konieczne będzie wynajęcie innego lokalu na czas remontu. Sam fakt wystąpienia szkód górniczych nie oznacza jednak automatycznie, że koszty takiego najmu zostaną zwrócone.
Istotne jest wykazanie, że dalsze korzystanie z nieruchomości jest niemożliwe ze względu na zagrożenie dla życia, zdrowia lub bezpieczeństwa osób przebywających w lokalu. Konieczne jest również wykazanie związku pomiędzy stanem nieruchomości a ruchem zakładu górniczego.
Jeżeli zatem zakres szkód górniczych powoduje, że na czas remontu musisz opuścić lokal, warto zadbać o odpowiednią dokumentację potwierdzającą konieczność jego wynajęcia. Ma to znaczenie dla dochodzenia zwrotu kosztów wynajmu lokalu zastępczego.
Jak udowodnić konieczność wynajmu lokalu zastępczego na czas remontu?
Dla wykazania konieczności wynajmu lokalu zastępczego na czas remontu kluczowe jest udokumentowanie braku możliwości korzystania z nieruchomości dotkniętej szkodami górniczymi.
Prawo budowlane w art. 66 i 68 daje organom nadzoru budowlanego możliwość wydawania decyzji zakazujących użytkowania nieruchomości lub jej części. Takie decyzje mogą zostać wydane, gdy obiekt budowlany lub sposób jego użytkowania zagraża życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia albo środowiska, znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym lub grozi zawaleniem.
Wydanie przez nadzór budowlany decyzji zakazującej użytkowania nieruchomości niewątpliwie dowodzi braku możliwości korzystania z niej. Taki dokument może więc mieć istotne znaczenie przy dochodzeniu zwrotu kosztów wynajmu lokalu zastępczego – szkody górnicze.
Możliwe jest także uzyskanie opinii rzeczoznawcy, która stwierdzi, że stan budynku powstały w wyniku szkód górniczych zagraża życiu, zdrowiu albo bezpieczeństwu osób przebywających w nieruchomości. Taka opinia również może pozwolić wykazać brak możliwości korzystania z lokalu.
Jakie koszty wynajmu lokalu zastępczego może obejmować odszkodowanie?
W ramach zasady pełnego odszkodowania przedsiębiorca górniczy powinien zwrócić koszty wynajmu lokalu zastępczego w standardzie odpowiadającym lokalowi, który musiał zostać opuszczony.
Oznacza to, że lokal zastępczy powinien mieć podobną wielkość, liczbę pomieszczeń oraz standard wyposażenia. Nie powinien być znacząco bardziej luksusowy, ale również nie powinien być znacząco gorzej wyposażony od lokalu, który został opuszczony z powodu szkód górniczych.
Lokal powinien zostać zapewniony na czas konieczny do przeprowadzenia remontu usuwającego szkody górnicze zagrażające bezpieczeństwu mieszkańców. Okres najmu powinien więc odpowiadać czasowi, który jest konieczny do usunięcia zagrożenia i przeprowadzenia niezbędnych prac.
Jeżeli ponosisz koszty wynajmu lokalu zastępczego, warto zadbać o ich odpowiednie udokumentowanie. Istotne jest zarówno wykazanie samego faktu wynajmu, jak i wysokości poniesionych wydatków. W tym celu należy posiadać zawartą umowę najmu, a najlepiej również potwierdzenia zapłaty kosztów najmu. Dokumentacja ta może być potrzebna do wykazania wysokości dochodzonego odszkodowania.
Kiedy zgłosić żądanie zwrotu kosztów lokalu zastępczego?
Prawo geologiczne i górnicze przewiduje obowiązkowe przeprowadzenie postępowania ugodowego z udziałem kopalni przed skierowaniem sprawy do sądu.
Jeżeli więc zamieszkiwanie w lokalu dotkniętym szkodami górniczymi nie jest możliwe ze względu na zagrożenie dla osób w nim przebywających, zasadne jest wskazanie tego faktu już na etapie zgłoszenia szkody do kopalni. Warto wówczas poinformować również o konieczności wynajęcia lokalu zastępczego i związanych z tym kosztach.
Postępowanie prowadzone przed kopalnią może doprowadzić do zawarcia ugody. Proponowane przez kopalnię kwoty mogą jednak okazać się zaniżone. Jeżeli zakres uszkodzeń jest poważny, a konieczność wynajęcia lokalu zastępczego wynika ze stanu nieruchomości, uzyskanie pełnego odszkodowania może wymagać dochodzenia roszczenia na drodze sądowej.
Autor artykułu: Adrian Burek Radca Prawny
Najczęstsze pytania:
Czy zwrot kosztów wynajmu lokalu zastępczego odpowiada rynkowej stawce najmu?
Zgodnie z zasadą pełnego odszkodowania kopalnia, w razie konieczności wynajęcia lokalu zastępczego, powinna ponieść jego koszt w stawce rynkowej dotyczącej lokalu o podobnej wielkości, liczbie pomieszczeń i standardzie do lokalu objętego remontem. Odszkodowanie powinno obejmować wynajem przez okres konieczny do usunięcia zagrożenia dla bezpieczeństwa osób zamieszkujących w lokalu.
Czy zwrot kosztów wynajmu lokalu zastępczego przysługuje przy każdych szkodach górniczych?
Nie. Zwrot kosztów wynajmu lokalu zastępczego w związku ze szkodami górniczymi przysługiwał będzie w sytuacji, gdy dalsze korzystanie z lokalu objętego szkodami będzie niemożliwe ze względu na jego stan, czyli zagrożenie dla życia, zdrowia lub bezpieczeństwa osób przebywających w nieruchomości.
Samo wystąpienie szkód górniczych nie oznacza więc automatycznie konieczności wynajęcia lokalu zastępczego ani obowiązku zwrotu kosztów takiego najmu.
Jak oceniany jest związek między szkodami górniczymi a koniecznością wynajęcia lokalu zastępczego?
W postępowaniu ugodowym związek ten oceniany jest przez kopalnię, która może zaproponować zawarcie ugody. W postępowaniu sądowym związek przyczynowy może być natomiast oceniany przez biegłych.