Planując inwestycję budowlaną na Górnym Śląsku, deweloperzy często napotykają problem związany ze szkodami górniczymi. Tereny narażone na te negatywne oddziaływania wymagają szczególnej uwagi. Przed podjęciem decyzji o zakupie gruntu, należy zweryfikować, czy nieruchomość może być zagrożona przez skutki robót górniczych. Szkody górnicze a odpowiedzialność dewelopera – dowiedz się jak uniknąć problemów prawnych przy zakupie gruntów.
Szkody górnicze – jak sprawdzić, czy nieruchomość jest zagrożona?
Zanim deweloper zdecyduje się na zakup gruntu, musi dowiedzieć się, czy znajduje się on w obszarze narażonym na szkody górnicze. Wskazówki można uzyskać, sprawdzając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub kontaktując się z organem nadzoru górniczego. Jeśli gmina nie posiada planu, decyzje wydawane są po uzgodnieniu z tym organem.
Szkody górnicze a odpowiedzialność dewelopera
Warto wiedzieć, iż właściciel nieruchomości nie jest uprawniony do dochodzenia od zakładu górniczego odszkodowania za szkody powstałe na nieruchomości w okresie, gdy nieruchomość nie była jego własnością. Taka sytuacja może mieć miejsce chociażby w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera.
Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12.09.2019 r. sygn. akt V CSK 256/18, publ. Legalis, w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że „roszczenie przewidziane w art. 144 ust. 1 p.g.g. dotyczy wprawdzie nieruchomości, ale nie jest z nią związane w ten sposób, żeby z mocy ustawy przechodziło na każdego jej kolejnego właściciela, do czasu aż zostanie zrealizowane”.
Co to oznacza? W przypadku wystąpienia szkód górniczych na zakupionym terenie, odpowiedzialność za te szkody spoczywa na deweloperze, jeśli wystąpiły one przed sprzedażą nieruchomości. Zgodnie z orzecznictwem, nowe roszczenie o odszkodowanie nie przechodzi automatycznie na nowego właściciela. Oznacza to, że deweloper nadal ma prawo do dochodzenia odszkodowania.
Szkody górnicze po zakupie nieruchomości – co robić?
Rozwiązaniem może być zawarcie z deweloperem umowy cesji, czyli przelewu wierzytelności. Taka umowa powinna być sporządzona na piśmie. Zapis o cesji wierzytelności z tytułu szkody górniczej można zawrzeć również w akcie notarialnym, na podstawie którego następuje przeniesienie własności nieruchomości.
W wyniku zawarcia takiej umowy nowy właściciel nieruchomości zyskuje uprawnienie do dochodzenia szkód, jakie powstały jeszcze przed nabyciem przez niego określonej nieruchomości. Możliwość dokonania umowy cesji została również potwierdzona w orzecznictwie Sądu Najwyższego.
Jak unikać problemów związanych ze szkodami górniczymi?
Deweloperzy powinni podjąć kilka kroków, aby uniknąć późniejszych problemów prawnych związanych ze szkodami górniczymi:
Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości
Przed zakupem działki warto sprawdzić, czy nieruchomość znajduje się w obszarze narażonym na szkody górnicze. Weryfikacja tego stanu jest kluczowa, aby uniknąć późniejszych komplikacji.
Umowa cesji
Jeśli nieruchomość jest obciążona szkodami górniczymi, deweloper może zawrzeć umowę cesji, która pozwala przenieść prawo do odszkodowania na nowego właściciela. Takie rozwiązanie zapewnia ochronę przed koniecznością dochodzenia roszczeń przez nowego właściciela.
Zabezpieczenie umowy
Deweloperzy powinni zawrzeć odpowiednie zapisy w umowie sprzedaży, które określają, kto ponosi odpowiedzialność za ewentualne szkody górnicze. Tego rodzaju klauzule pomagają zabezpieczyć interesy obu stron.
Współpraca z organami nadzoru górniczego
Deweloperzy mogą również skontaktować się z organami nadzoru górniczego, które udzielą niezbędnych informacji o potencjalnym ryzyku wystąpienia szkód górniczych na danym terenie.
Zakup nieruchomości w obszarze narażonym na szkody górnicze wiąże się z wieloma wyzwaniami, które deweloperzy muszą wziąć pod uwagę. Kluczowym krokiem jest dokładna weryfikacja stanu prawnego działki, w tym sprawdzenie, czy nieruchomość znajduje się w granicach terenów górniczych. Dzięki odpowiedniej weryfikacji, współpracy z organami nadzoru górniczego oraz przygotowaniu dobrze skonstruowanej umowy, deweloperzy mogą zminimalizować ryzyko wystąpienia problemów prawnych związanych ze szkodami górniczymi. W ten sposób można uniknąć poważnych komplikacji, które mogłyby wpłynąć na terminowość i koszty inwestycji budowlanej.
Ważnym aspektem jest również zabezpieczenie samej nieruchomości przed szkodami górniczymi. Deweloperzy mogą podjąć działania prewencyjne, takie jak stosowanie specjalistycznych wzmocnień konstrukcyjnych, które zminimalizują ryzyko uszkodze. To kluczowe działania, które pozwolą na bezpieczne prowadzenie projektów budowlanych w takich obszarach.wodowanych oddziaływaniami robót górniczych, co więcej można ubiegać się o zwrot dodatkowych kosztów od kopalni.