Jeśli planujesz sprzedaż domu lub działki, które znajdują się na terenie objętym szkodami górniczymi, musisz być świadomy, że taka transakcja może napotkać liczne trudności. Szkody górnicze mają realny wpływ na stan techniczny budynków oraz gruntów. A co za tym idzie – na wartość rynkową nieruchomości.
Szkody górnicze to między innymi pęknięcia ścian, sufitów czy fundamentów. Często dochodzi do osiadania terenu, co może skutkować problemami z instalacjami wodno-kanalizacyjnymi. Takie problemy obniżają atrakcyjność inwestycyjną terenu i mogą zniechęcać potencjalnych nabywców. Jeśli chcesz sprzedać swoją nieruchomość, musisz zadbać o to, by szkody górnicze nie zaniżyły jej wartości.
Jakie kroki może podjąć sprzedający przy szkodach górniczych?
Zanim podejmiesz decyzję o sprzedaży, powinieneś zdobyć dokumentację potwierdzającą stan techniczny nieruchomości i wszelkie naprawy wykonane w związku ze szkodami górniczymi. Dzięki temu pokażesz potencjalnemu nabywcy, że nieruchomość była właściwie utrzymana i że szkody górnicze zostały uwzględnione oraz naprawione.
Dokumentacja powinna obejmować ekspertyzy techniczne oraz geodezyjne, potwierdzenie uzyskanych odszkodowań i informacje o przeprowadzonych remontach. To pomoże nabywcy poczuć się bezpieczniej, a Tobie da realną szansę na uzyskanie lepszej ceny.
Inwestycja w teren objęty szkodami górniczymi – o czym warto pamiętać?
Jeśli rozważasz inwestycję w nieruchomość na obszarze, gdzie mogą występować szkody górnicze, konieczne jest dokładne sprawdzenie dokumentów i danych geologicznych. W pierwszej kolejności zajrzyj do map wpływów eksploatacji górniczej. Znajdziesz je na przykład w Okręgowym Urzędzie Górniczym.
Następnie warto sprawdzić w urzędzie gminy, czy interesująca Cię działka znajduje się w granicach terenów górniczych. Kolejnym krokiem powinno być zlecenie ekspertyzy rzeczoznawcy budowlanego. Dzięki temu dowiesz się, czy na danej nieruchomości szkody górnicze już wystąpiły lub mogą się pojawić w przyszłości. Dokumentacja o szkodach górniczych może zawierać również informacje o odszkodowaniach wypłaconych przez kopalnię oraz naprawach, które zostały już wykonane.
Co zrobić, gdy szkody górnicze już wystąpiły?
Jeśli szkody górnicze są już faktem, nie zwlekaj z ich zgłoszeniem. Zgłoś wystąpienie szkód do odpowiedniej kopalni lub do Spółki Restrukturyzacji Kopalń. Zachowaj całą korespondencję i decyzje w tej sprawie, ponieważ będą one potrzebne przy dochodzeniu odszkodowania.
Naprawione szkody górnicze są dużo mniej problematyczne przy sprzedaży niż te, które pozostają nierozwiązane. Dlatego im szybciej podejmiesz działania, tym lepiej dla Ciebie.
Szkody górnicze a uczciwość wobec nabywcy
Pamiętaj, że kupujący musi zostać poinformowany o szkodach górniczych, które wystąpiły w przeszłości na nieruchomości. Powinieneś mu przekazać pełną dokumentację techniczną, ekspertyzy oraz dowody na uzyskane odszkodowania.
Kupujący ma prawo wiedzieć o przeprowadzonych naprawach oraz o tym, że szkody górnicze były lub mogą być jeszcze obecne. Dzięki temu Twoja uczciwość może stać się atutem – rzetelne informacje dają poczucie bezpieczeństwa i podnoszą atrakcyjność działki.
Kiedy nabywca nie może dochodzić roszczeń za szkody górnicze?
Z perspektywy kupującego bardzo ważne jest, aby wiedzieć, że nie zawsze będzie on mógł dochodzić odszkodowania za szkody górnicze. Prawo jasno wskazuje, że jeśli szkody górnicze powstały, zanim nieruchomość stała się jego własnością, to nowy właściciel nie jest uprawniony do występowania z roszczeniem wobec kopalni.
Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego z 12 września 2019 roku (sygn. akt V CSK 256/18). Sąd stwierdził, że roszczenie dotyczące szkód górniczych nie przechodzi automatycznie na nowego właściciela nieruchomości.
Szkody górnicze a zabezpieczenia w umowie sprzedaży
Przy zawieraniu umowy sprzedaży warto wprowadzić odpowiednie zapisy dotyczące szkód górniczych. W umowie można zaznaczyć, że kupujący został poinformowany o położeniu nieruchomości w obszarze górniczym oraz że wie o ewentualnych szkodach górniczych.
Można także wskazać, że szkody górnicze zostały już naprawione, a odszkodowania wypłacone. Dodatkowo można dokonać przelewu wierzytelności na kupującego w zakresie szkód górniczych, które powstały przed zawarciem umowy, ale jeszcze nie zostały rozliczone. Takie zapisy chronią interesy obu stron i pozwalają jasno określić, kto ma prawo do ewentualnych dalszych roszczeń.
Ekspertyza techniczna a cena nieruchomości ze szkodami górniczymi
Szkody górnicze nie muszą automatycznie oznaczać, że nieruchomość sprzeda się taniej. Jeśli posiadasz ekspertyzę techniczną, która potwierdza dobry stan budynku i wykonane naprawy, możesz negocjować lepszą cenę.
Pamiętaj jednak, że nie każdą nieruchomość da się sprzedać w cenie porównywalnej do terenów wolnych od szkód górniczych. Dobrze udokumentowany proces napraw i wypłaty odszkodowania będzie Twoim mocnym argumentem w rozmowach z potencjalnym kupującym.
Szkody górnicze a współpraca z prawnikiem i pośrednikiem
Zanim podejmiesz decyzję o sprzedaży nieruchomości na terenie objętym szkodami górniczymi, skonsultuj się z profesjonalistą. Prawnik znający przepisy dotyczące szkód górniczych lub pośrednik znający lokalny rynek pomoże Ci właściwie przygotować dokumenty i umowę.
Taka współpraca daje Ci pewność, że nie przeoczysz żadnego ważnego aspektu prawnego. A co równie ważne – pomoże to uniknąć ewentualnych sporów z kupującym po zakończeniu transakcji.
Szkody górnicze a świadoma sprzedaż | Podsumowanie
Szkody górnicze nie muszą przekreślać szans na sprzedaż nieruchomości. Kluczem jest przygotowanie – od zgłoszenia szkód, przez uzyskanie odszkodowania, aż po rzetelną dokumentację. Jeśli podejdziesz do sprzedaży odpowiedzialnie i przejrzyście, to mimo szkód górniczych możesz liczyć na zainteresowanie kupujących i dobrą cenę.
Autor artykułu: Adwokat Ewa Kiszka-Piecha