Odszkodowanie za brak możliwości zabudowy działki wskutek szkód górniczych

Odszkodowanie za brak możliwości zabudowy działki to jedna z trudniejszych do wykazania kategorii szkód górniczych – dotyka nie stanu istniejącego obiektu, lecz potencjału inwestycyjnego nieruchomości. Omawiamy podstawę roszczenia z działu VIII Prawa geologicznego i górniczego w zw. z art. 435 § 1 k.c., przesłanki jego dochodzenia oraz linię orzeczniczą sądów.

Zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 69; dalej: p.g.g.) właściciel nieruchomości nie może sprzeciwić się zagrożeniom wywołanym zgodnym z prawem ruchem zakładu górniczego. Może jednak żądać naprawienia szkody. Za szkodę odpowiada przedsiębiorca górniczy prowadzący ruch zakładu, co wynika z art. 146 ust. 1 p.g.g. Z kolei art. 145 p.g.g. odsyła w tym zakresie do przepisów Kodeksu cywilnego.

Podstawą odpowiedzialności jest zasada ryzyka określona w art. 435 § 1 k.c. Oznacza to, że przedsiębiorca odpowiada niezależnie od swojej winy. Może uwolnić się od odpowiedzialności tylko w przypadku wystąpienia siły wyższej albo wyłącznej winy poszkodowanego lub osoby trzeciej. Ciężar wykazania tych okoliczności spoczywa na przedsiębiorcy.

Sposób naprawienia szkody określa art. 363 § 1 k.c. To poszkodowany wybiera między przywróceniem stanu poprzedniego a zapłatą odpowiedniej sumy pieniężnej. Ograniczenie tego wyboru może wynikać z niemożliwości restytucji albo z nadmiernych trudności lub kosztów. Art. 147 ust. 1 p.g.g. przewiduje również możliwość dostarczenia gruntów tego samego rodzaju. W praktyce przedsiębiorcy górniczy rzadko dysponują jednak takim zasobem. Dlatego roszczenie dotyczące utraty funkcji budowlanej nieruchomości niemal zawsze przybiera formę żądania zapłaty odszkodowania.

Utrata funkcji budowlanej nieruchomości wskutek szkód górniczych 

Szkoda może powstać wtedy, gdy działka przed wystąpieniem wpływów górniczych nadawała się pod inwestycję zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo warunkami zabudowy, a następnie wskutek działalności zakładu górniczego utraciła tę przydatność w całości lub w części.

Przyczyną może być między innymi zaliczenie terenu do kategorii, która uniemożliwia posadowienie obiektu bez zastosowania kosztownych zabezpieczeń. Znaczenie mogą mieć także deformacje nieciągłe albo zmiana stosunków wodnych. W takich sytuacjach trzeba ustalić, czy ograniczenie możliwości zabudowy pozostaje w adekwatnym związku z ruchem zakładu górniczego.

Odszkodowanie za szkody górnicze może obejmować różne rodzaje uszczerbku. W przypadku utraty funkcji budowlanej nieruchomości szkoda może przybrać postać damnum emergens, czyli obniżenia wartości rynkowej działki wskutek utraty jej statusu budowlanego. Drugą kategorią jest lucrum cessans, czyli utracone korzyści związane z niezrealizowaną inwestycją. Zakres możliwego roszczenia zależy jednak od okoliczności konkretnej sprawy i możliwości ich udowodnienia.

Kto może dochodzić odszkodowania za szkody górnicze?

Legitymację procesową czynną posiada właściciel nieruchomości. W zakresie prawa do gruntu może ją posiadać także użytkownik wieczysty.

Znaczenie ma jednak moment powstania szkody w odniesieniu do nabycia nieruchomości. Jeżeli ograniczenie możliwości zabudowy istniało już w chwili zakupu działki i zostało uwzględnione w jej cenie, nabywca może mieć trudności z wykazaniem własnej szkody.

Konieczne jest również wykazanie adekwatnego związku przyczynowego między ruchem zakładu górniczego a utratą przydatności budowlanej gruntu. Wynika to z art. 361 § 1 k.c. W praktyce istotnym dowodem jest zazwyczaj opinia biegłego, który może ocenić wpływ działalności górniczej na możliwość wykorzystania nieruchomości.

Przed skierowaniem sprawy do sądu trzeba również uwzględnić wymóg wynikający z art. 151 ust. 1 p.g.g. Dochodzenie roszczeń jest uzależnione od wyczerpania postępowania ugodowego. Warunek ten może zostać spełniony również przez upływ 30 dni od zgłoszenia roszczenia.

Co sądy uznają za szkodę górniczą?

W orzecznictwie przyjmuje się, że szkodą wywołaną ruchem zakładu górniczego może być nie tylko fizyczne uszkodzenie nieruchomości. Szkoda może również polegać na obniżeniu jej wartości rynkowej, jeżeli prowadzi to do wymiernej straty majątkowej.

Degradacja nieruchomości może wynikać ze zmiany jej właściwości fizycznych albo uszkodzenia jej części składowych. W konsekwencji nieruchomość może nie nadawać się do korzystania w dotychczasowy sposób. Sam spadek wartości rynkowej może jednak stanowić odrębną kategorię uszczerbku.

Szkoda ujawnia się w konkretnym momencie jako uszczerbek w dobrach osoby, która jest w tym czasie właścicielem nieruchomości. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 12 września 2019 r., V CSK 256/18, LEX nr 2734422.

Restytucja naturalna albo odszkodowanie pieniężne

Restytucja naturalna i rekompensata pieniężna są równorzędnymi sposobami naprawienia szkody górniczej. Wybór pomiędzy nimi należy do poszkodowanego.

Naprawienie szkody obejmuje zarówno poniesione straty, jak i korzyści, które mogłyby zostać osiągnięte, gdyby szkody nie wyrządzono. Wynika to z art. 361 § 2 k.c. Z kolei uprawnienie do wyboru sposobu naprawienia szkody wynika z art. 363 § 1 zd. 1 k.c.

Równorzędność obu sposobów oznacza, że jeżeli nie ma możliwości przywrócenia stanu poprzedniego, zastosowanie może znaleźć świadczenie pieniężne. Takie stanowisko zostało przedstawione w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 30 listopada 2022 r., I ACa 1278/21, LEX nr 3672238.

Czy można dochodzić utraconych korzyści?

Utracone korzyści, czyli lucrum cessans, ocenia się odrębnie. Orzecznictwo przyjmuje, że jest to szkoda o charakterze hipotetycznym. Nie oznacza to jednak, że nie może zostać uwzględniona.

Konieczne jest wykazanie tak dużego prawdopodobieństwa osiągnięcia określonej korzyści, aby można było przyjąć, że poszkodowany rzeczywiście by ją uzyskał. Wynika to z wyroku Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2005 r., V CK 426/04, LEX nr 147221. Sam status działki budowlanej nie wystarcza do spełnienia tego wymogu.

Jak ustala się wysokość odszkodowania za szkody górnicze?

Odszkodowanie za szkody górnicze związane z utratą możliwości zabudowy działki ustala się z reguły metodą różnicową. Polega ona na porównaniu wartości nieruchomości sprzed powstania szkody z jej wartością po wystąpieniu szkody.

Podstawą wyceny jest operat szacunkowy. Powinien on uwzględniać między innymi przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, kategorię terenu górniczego oraz ceny transakcyjne nieruchomości porównywalnych.

Jeżeli otrzymałeś propozycję odszkodowania, warto zweryfikować sposób jej ustalenia. Pomocna może być niezależna wycena kontrolna. W praktyce zdarzają się bowiem propozycje, które nie odpowiadają pełnej wartości powstałego uszczerbku.

Jak dochodzić odszkodowania za brak możliwości zabudowy?

Jeżeli chcesz dochodzić odszkodowania za brak możliwości zabudowy działki wskutek szkód górniczych, musisz przede wszystkim udokumentować wcześniejszy status planistyczny nieruchomości. Istotne mogą być również dokumenty potwierdzające zamiar jej zabudowy.

Znaczenie ma także termin przedawnienia. Zgodnie z art. 149 p.g.g. roszczenia przedawniają się z upływem 5 lat od dnia dowiedzenia się o szkodzie.

W praktyce dochodzenie roszczenia może obejmować zgłoszenie szkody, postępowanie ugodowe oraz, jeżeli nie dojdzie do porozumienia, postępowanie sądowe. Każdy z tych etapów wymaga odpowiedniego udokumentowania szkody oraz jej związku z działalnością zakładu górniczego.

Warto również pamiętać, że wypłata świadczenia nie zawsze oznacza zakończenie wszystkich możliwych roszczeń z tytułu szkód górniczych. Zakres dalszych roszczeń zależy od podstawy prawnej, rodzaju szkody oraz treści zawartego porozumienia lub dokonanych rozliczeń.

Autor artykułu: Radca Prawny Piotr Rożek

Najczęstsze pytania: