Cena za metr kwadratowy przy służebności przesyłu linii energetycznych

Jeśli przez Twoją działkę przebiega linia energetyczna, znajduje się na niej słup lub inne urządzenia przesyłowe, możesz zastanawiać się, ile wynosi cena za metr kwadratowy przy służebności przesyłu linii energetycznych. W praktyce nie ma jednej, z góry ustalonej stawki. Wysokość wynagrodzenia zależy od kilku czynników związanych zarówno z wartością nieruchomości, jak i zakresem ograniczeń w korzystaniu z działki.

Wyjaśniamy, od czego zależy cena za metr kwadratowy służebności przesyłu, jak określa się powierzchnię pasa służebności oraz w jaki sposób może zostać ustalone wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo energetyczne.

Służebność przesyłu to prawo, które pozwala przedsiębiorstwu energetycznemu korzystać z części Twojej nieruchomości w związku z posadowionymi na niej urządzeniami przesyłowymi. Mogą to być między innymi linie napowietrzne, słupy energetyczne czy kable podziemne.

Zgodnie z art. 305¹ Kodeksu cywilnego właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością przesyłu przysługuje za to odpowiednie wynagrodzenie.

Mówiąc prościej, jeśli przez Twoją działkę przebiega linia energetyczna, a przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z Twojego gruntu w związku z jej funkcjonowaniem, możesz domagać się odpowiedniego wynagrodzenia. Znaczenie może mieć przy tym również to, kiedy urządzenia zostały posadowione i jaki jest stan prawny korzystania z nieruchomości.

Od czego zależy cena za metr kwadratowy przy służebności przesyłu?

Stawka za metr kwadratowy nie jest ustalona w przepisach – zależy od indywidualnej wyceny konkretnej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę kilka czynników jednocześnie, a nie tylko samą powierzchnię zajętą przez urządzenia.

Do najważniejszych czynników należą:

• Wartość rynkowa gruntu – im droższa okolica i im wyższa wartość działki, tym wyższe wynagrodzenie.
•  Powierzchnia pasa służebności – nie tylko miejsce, w którym stoi słup, ale cały obszar, w którym Twoje prawo do korzystania z nieruchomości jest ograniczone.
• Stopień ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości – czy w pasie służebności możesz np. budować, sadzić drzewa, czy teren jest całkowicie wyłączony z zabudowy.
• Przeznaczenie nieruchomości – działka budowlana wyceniana jest inaczej niż rolna czy leśna.
• Okres, na jaki ustanawiana jest służebność – im dłuższy czas obciążenia, tym wyższe może być wynagrodzenie jednorazowe.

Jak oblicza się powierzchnię pasa służebności przesyłu?

Pas służebności przesyłu obejmuje nie tylko miejsce, w którym fizycznie znajduje się urządzenie energetyczne. Jest to również obszar potrzebny do korzystania z urządzenia, jego eksploatacji, konserwacji czy wykonywania niezbędnych prac.

Jeżeli przez Twoją działkę przebiega linia napowietrzna, pas służebności może obejmować określony obszar po obu stronach linii. Jego szerokość zależy między innymi od parametrów technicznych urządzenia, w tym napięcia linii, oraz przyjętych wytycznych technicznych operatora.

Dlatego cena za metr kwadratowy przy służebności przesyłu linii energetycznych nie powinna być analizowana w oderwaniu od powierzchni całego pasa służebności. Sam fakt, że słup zajmuje niewielką część działki, nie oznacza, że tylko ta powierzchnia powinna zostać uwzględniona przy ustalaniu wynagrodzenia.

Jak rzeczoznawca ustala wynagrodzenie za służebność przesyłu?

Rzeczoznawca majątkowy może wykorzystać różne metody wyceny. Jedną z nich jest metoda wskaźnikowa. W takim przypadku uwzględnia się między innymi wartość rynkową gruntu, powierzchnię pasa służebności oraz tak zwany współczynnik korzystania. Ma on odzwierciedlać stopień ograniczenia właściciela w normalnym korzystaniu z nieruchomości.

Stosowane mogą być również metody porównawcze. W ich przypadku analizowane są podobne transakcje oraz ugody dotyczące służebności przesyłu w danej lokalizacji. Pozwala to uwzględnić realia występujące na konkretnym rynku nieruchomości.

Możliwa jest także metoda dochodowa. W takim przypadku wynagrodzenie może być określane na podstawie hipotetycznego czynszu, jaki właściciel działki mógłby uzyskać, gdyby oddał zajęty teren w najem na inny cel.

Oznacza to, że cena za metr kwadratowy służebności przesyłu nie wynika z prostego przemnożenia powierzchni działki przez jedną uniwersalną stawkę. Przy wycenie konieczne jest uwzględnienie charakteru konkretnej nieruchomości i zakresu ograniczeń związanych z urządzeniami przesyłowymi.

Co zrobić, gdy przedsiębiorstwo energetyczne proponuje zbyt niskie wynagrodzenie?

Jeżeli przedsiębiorstwo energetyczne przedstawiło Ci propozycję wynagrodzenia, która wydaje się zaniżona, nie musisz jej akceptować. W pierwszej kolejności możesz zlecić niezależną wycenę rzeczoznawcy majątkowego.

Taka wycena pozwala sprawdzić, jak może kształtować się wynagrodzenie z uwzględnieniem wartości gruntu, powierzchni pasa służebności oraz zakresu ograniczeń w korzystaniu z działki. Na podstawie opinii możesz podjąć rozmowy z przedsiębiorstwem przesyłowym.

Jeżeli nie uda się osiągnąć porozumienia, możliwe jest skierowanie sprawy do sądu. W takim przypadku wysokość wynagrodzenia może zostać określona z uwzględnieniem okoliczności konkretnej nieruchomości.

Autorka artykułu: Aleksandra Majchrzyk

Najczęstsze pytania dotyczące służebności przesyłu