Służebność przesyłu to instytucja prawna, która przyznaje prawo do korzystania z nieruchomości przedsiębiorcy przesyłowemu (takiemu jak zakład energetyczny, gazownia, przedsiębiorstwo wodociągowe). Służebność umożliwia przedsiębiorcy przesyłowemu prawo budowy, konserwacji, naprawy infrastruktury posadowionej na Twojej nieruchomości (takiej jak linia energetyczna, rurociąg czy słupy). Czy jednak zawsze i w każdej sytuacji trzeba godzić się na ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości związane z tą służebnością? Oczywiście – nie. W celu znalezienia najlepszego dla siebie rozwiązania, dobrze jest odpowiedzieć sobie na kilka poniższych pytań.
Czy służebność jest nadal wykorzystywana ?
Może zdarzyć się tak, że służebność istniejąca na danej działce od wielu lat straciła już swoje gospodarcze przeznaczenie dla przedsiębiorstwa przesyłowego, zaś znajdujące się tam urządzenia przesyłowe nie są potrzebne firmie przesyłowej. W takiej sytuacji rozwiązaniem będzie wystąpienie do sądu z wnioskiem o zniesienie służebności wobec jej niewykonywania. Jednak tu uwaga: warunkiem jest niewykonywanie służebności przez okres lat dziesięciu. Zniesienie takiej „nieczynnej” czy „nieaktywnej” służebności przesyłu następuje bez wynagrodzenia dla przedsiębiorstwa przesyłowego.
Służebność wygasa także w przypadku likwidacji przedsiębiorstwa, chyba, że przedsiębiorstwo przesyłowe dokona zbycia urządzeń przesyłowych, w takim wypadku służebność będzie przysługiwała ich nowemu właścicielowi.
Czy można prowadzić rozmowy z przedsiębiorcą przesyłowym ?
Oczywiście zawsze warto próbować negocjować z przedsiębiorcą przesyłowym w celu uzgodnienia warunków zniesienia służebności. Jeśli służebność przesyłu nie jest już niezbędna do prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstwa przesyłowego, a pozostaje uciążliwa dla właściciela nieruchomości, można dokonać umownego zniesienia służebności w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Zawarta umowa notarialna umożliwia wykreślenie służebności z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dotychczas obciążonej służebnością.
Co w sytuacji, gdy przedsiębiorca przesyłowy nie wyraża zgody na likwidację służebności przesyłu ?
W braku zgody przedsiębiorcy właściciel gruntu obciążonego służebnością ma możliwość wystąpić do sądu z powództwem o zniesienie służebności. Warunkiem wystąpienia z takim powództwem jest zaistnienie okoliczności tzw. „zmiany stosunków”, to jest zmiany istotnych okoliczności faktycznych sprawy, o trwałym i obiektywnym charakterze, co ważne – powodujących szczególną uciążliwość w dalszym istnieniu służebności przesyłu dla właściciela gruntu obciążonego tą służebnością.
Sąd rozpoznając sprawę o zniesienie służebności dokona oceny, czy i w jaki sposób zmieniły się okoliczności (przede wszystkim znaczenie mają tu kwestie gospodarcze i społeczne, potrzeby przedsiębiorstwa i wykorzystywanie nieruchomości obciążonej służebnością), porównując moment ustanawiania służebności przesyłu z chwilą orzekania o zniesieniu tejże służebności.
Kiedy następuje zniesienie służebności?
Zniesienie służebności następuje za wynagrodzeniem, chyba, że uprawniony do wynagrodzenia z niego zrezygnuje.
Uciążliwość służebności powinna mieć charakter obiektywny, to znaczy dla każdego potencjalnego właściciela nieruchomości uciążliwość ta powinna być taka sama, nie jest wystarczające subiektywne przekonanie właściciela gruntu o uciążliwości tej służebności.
Pomimo dużej uciążliwości służebności przesyłu nie zawsze będzie istniała możliwość jej zniesienia, jeśli za utrzymaniem służebności stoi ważny interes ogólnospołeczny i poważne racje gospodarcze. W takiej sytuacji można rozważyć rozwiązanie odmienne: jeśli wartość urządzeń przesyłowych jest znaczna i przewyższa wartość zajętego pod nie gruntu, właściciel nieruchomości może żądać odkupu nieruchomości lub jej części przez przedsiębiorstwo przesyłowe.
A może wystarczy modyfikacja służebności ?
Warto również wiedzieć, iż jeżeli po ustanowieniu służebności powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany sposobu wykonywania służebności lub jej przebiegu (np. przeniesienia rury lub kabla w inną część działki na swój koszt, jeśli obecne położenie uniemożliwia zabudowę). Zmiany te nie mogą jednak zagrażać bezpieczeństwu infrastruktury przesyłowej.
Podsumowanie – czy można zlikwidować służebność przesyłu ?
Nie zawsze zniesienie służebności przesyłu lub jej modyfikacja będzie możliwa, w wielu przypadkach posadowiona na nieruchomości infrastruktura ma istotne znaczenie dla funkcjonowania przedsiębiorstwa przesyłowego i za jej utrzymaniem stoją racje społeczno-gospodarcze. Jeśli jednak zastanawiasz się, czy infrastruktura znajdująca się na Twojej działce jest niezbędna dla pracy przedsiębiorstwa przesyłowego, Kancelaria Krajewska i Wspólnicy sp.k. przeanalizuje Twoja sprawę i pomoże w wyborze najlepszego rozwiązania prawnego.
Autorka artykułu: Adwokat Ewa Kiszka-Piecha
Najczęstsze pytania dotyczące służebności przesyłu
Kto ponosi koszty usunięcia urządzeń przesyłowych po likwidacji służebności?
Koszty te obciążają przedsiębiorcę przesyłowego. Po wygaśnięciu lub zniesieniu służebności firma ma obowiązek usunąć swoje urządzenia i przywrócić grunt do stanu poprzedniego. Jeśli przedsiębiorca odmawia demontażu, właściciel gruntu może wystąpić do sądu z roszczeniem o nakazanie usunięcia infrastruktury.
Jak usunąć wpis o służebności przesyłu z księgi wieczystej?
Aby wykreślić służebność z działu III księgi wieczystej, potrzebna jest podstawa prawna. Może to być:
- Zgoda przedsiębiorcy – oświadczenie firmy przesyłowej o zrzeczeniu się służebności sporządzone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.
- Prawomocny wyrok sądu – orzeczenie znoszące służebność lub stwierdzające jej wygaśnięcie.
Czy nieużywana służebność przesyłu wygasa automatycznie?
Tak, z mocy prawa. Jeśli przedsiębiorstwo przesyłowe nie korzysta ze swoich urządzeń (czyli nie wykonuje służebności) przez nieprzerwany okres 10 lat, służebność wygasa automatycznie (art. 293 k.c.). Warto jednak formalnie potwierdzić ten fakt, uzyskując orzeczenie sądu, aby móc wykreślić wpis z księgi wieczystej.